《中华人民共和国民法典》中不动产是指土地以及房屋、林木等地上附着物。从自然性质或法律规定来看，不动产具有不可移动性，若移动则会损害其价值或用途，如土地的地理位置固定，房屋、林木等与土地紧密相连难以移动，一旦移动就会破坏其原有的经济价值和使用功能。此外，不动产还包括物质实体和依托于物质实体上的权益，如土地的使用权、房屋的所有权等。
夫妻共有的房产
1.夫妻共有房产的认定情形
- 婚后购买：夫妻在婚姻关系存续期间购买的房产，无论登记在一方还是双方名下，一般都属于夫妻共有房产，如婚后夫妻共同出资购买的公房、商品房、经济适用房等。
- 婚前购买婚后共同还贷：一方婚前购买的房产，婚后夫妻共同还贷的部分及其相对应财产增值部分属于夫妻共有财产。
- 继承或受赠所得：婚姻关系存续期间，夫妻一方或双方继承或受赠的房产，除遗嘱或赠与合同中确定只归一方的外，属于夫妻共有房产。
- 其他情形：婚前双方共同出资购买的公房、商品房等，即使婚前取得房产证且只登记一方名字，也属于夫妻共有房产；婚后用夫妻共同财产对婚前一方的房屋进行改建、扩建的，改扩建部分属夫妻共同所有；婚后一方或双方的父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与夫或妻一方的，视为对夫妻双方的赠与，该房屋属于夫妻共有房产。
2.夫妻对共有房产的权利
- 平等处理权：夫妻对共同所有的房产享有平等的处理权，任何一方都不能擅自处理。一方未经另一方同意擅自处分共同房产的，一般不影响房屋买卖合同的效力，但如果买受人不符合善意取得条件，另一方有权追回房产。
- 约定优先：夫妻可以通过书面形式约定婚姻关系存续期间所得的房产以及婚前房产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，该约定对双方具有法律约束力。
3.共有形式
- 共同共有：夫妻双方不分份额地享有和行使房屋所有权，一般在婚姻关系存续期间，由一方或双方购置、自建、交换的房产等，双方无明确规定的，均为共同共有。
- 按份共有：夫妻双方按确定份额对房产行使所有权，各共有人对共有房屋按各自份额享有权利、承担义务，该份额应在共有关系产生时双方协商明确。
婚内析产的具体流程
1.协议签订
- 夫妻双方需要就婚内房产析产达成一致意见，并签订书面的婚内财产协议。协议内容应明确房产的分配方式，例如一方拥有全部产权，另一方放弃产权，或者双方按照一定比例划分产权等。
- 比如，夫妻双方协商后决定将共同拥有的房产全部归妻子所有，在协议中就应清晰地写明这一分配方案，包括房产的具体地址等信息。
2.准备材料
- 携带夫妻双方的身份证、结婚证、房产证、婚内财产协议等材料。
- 有些地方可能还需要提供房产的原始购房合同、契税完税证明等相关文件，具体要求可以向当地不动产登记中心咨询。
3.办理过户手续
- 夫妻双方一同前往不动产登记中心，填写不动产登记申请表，提交准备好的材料。
- 不动产登记中心会对提交的材料进行审核，包括核实身份信息、房产信息、提交材料的真实性等。审核通过后，会办理产权变更登记手续，将房产按照约定进行过户。
4.相关税费
- 婚内析产过户免征契税。因为这是夫妻之间的房产转移，不是市场交易行为，目的是对夫妻共同财产进行重新分配。
- 免征个人所得税。由于夫妻之间的房产过户不属于财产转让所得范畴，所以一般不需要缴纳个人所得税。
- 对于印花税，有些地方可能会要求缴纳，通常是按照房产价值的一定比例收取，不过税率较低，一般为0.05%左右。但也有部分地区对于婚内析产过户免征印花税，具体情况需要参照当地的税收政策。
离婚析产的具体流程
1.准备材料
-如果是法院判决或调解结案的，需要提供已生效的判决书或调解书、房产证、身份证。
-如果是协议离婚的，需要提供离婚证、离婚协议书、房产证、双方身份证。
2.办理过户手续
- 夫妻双方一同前往不动产登记中心，填写不动产登记申请表，提交准备好的材料。
- 不动产登记中心会对提交的材料进行审核，包括核实身份信息、房产信息、提交材料的真实性等。审核通过后，会办理产权变更登记手续，将房产按照约定进行过户。
3.相关税费
-契税：夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
-增值税：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。
-个人所得税：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
-印花税：产权转移书据按所载金额万分之五征收印花税。
房产赠与给未成年子女的具体流程和风险
赠与条件及注意事项
- 赠与行为必须是赠与人真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫等违法情形。
- 若房子是夫妻共同财产，需夫妻双方都同意才能赠与未成年子女。
1. 签订赠与书及代为接受赠与文书
明确赠与的意愿、房产的基本信息等内容，并由赠与人及受赠人监护人签字。
2.准备材料
包括申请人身份证明、不动产权属证书、赠与文书、亲属关系证明、监护关系证明、被监护人为未成年人的证明材料等。
3.申请过户
由监护人代未成年子女向不动产登记机构提出过户申请，并提交相关材料。
4.审核与登记
不动产登记机构对申请材料进行审核，符合条件的予以登记，并发放新的不动产证书。
5.缴纳税费
- 契税：一般按房产评估价的3%收取。
- 印花税：按评估价的0.05%收取。
6.存在的风险
- 处置受限：在子女年满18周岁以前，父母或监护人非因子女利益不得随意处置其名下房产，确需处置时手续麻烦。
- 子女不孝：即使子女成年后不尽赡养义务，父母也无法轻易收回赠与的房屋。
- 婚姻风险：若夫妻离婚，登记在未成年子女名下的房产不能作为夫妻共同财产分割，可能引发新的矛盾。
- 债务风险：如果父母或爷爷奶奶对外负有债务，赠与行为可能会被认定为恶意逃避债务，从而被撤销。
拆迁安置房产划分和办证流程
只要拆迁安置房符合相关规划、建设等要求，经过相应的验收程序，就可以办理不动产权证书。这是对被拆迁人合法权益的保障，使其对安置房拥有明确的产权。
1.国有土地上的拆迁安置房
一般是城市房屋拆迁后安置的房屋。这类房屋在土地性质上属于国有出让或国有划拨。如果是出让土地，办理房产证和土地证（现为不动产权证）相对较为顺畅，和普通商品房的办证流程类似，产权人对房屋拥有完整的产权，可以自由交易。如果是划拨土地，在办理房产证后，可能需要补缴土地出让金后才能像商品房一样进行交易。
2.集体土地上的拆迁安置房
主要是农村集体土地被征收后建设的安置房屋。这类房屋的土地性质依然是集体土地，办理的产权证书可能会受到一定限制。有些地方的集体土地安置房只能在本集体经济组织内部流转，不能随意上市交易。而且在办理产权登记时，通常需要符合农村宅基地或集体建设用地相关政策规定。
- 办证流程
- 准备材料：包括拆迁安置协议、身份证明、房屋竣工验收证明、土地权属证明等材料。这些材料是证明房屋合法性和产权归属的关键依据。
- 提交申请：向当地不动产登记中心提交办证申请，将准备好的材料一并递交，由登记中心进行收件。
- 审核查验：不动产登记中心对申请材料进行审核，包括核实房屋建设是否符合规划要求、土地权属是否清晰等内容。同时，可能会安排工作人员对房屋进行实地查看，确保房屋实际情况与申请材料相符。
- 登记发证：经过审核且税费缴纳完成后，不动产登记中心进行产权登记，颁发不动产权证书。
4. 拆迁安置房办证需要缴纳的税费
- 契税：一般情况下，被拆迁人需要按照房屋的评估价格或安置面积对应的市场价格缴纳契税。税率通常在1% - 3%左右，具体税率根据房屋面积、家庭住房套数等因素确定。
- 维修基金：用于房屋公共部位和设施设备的维修保养，按建筑面积乘以当地规定的维修基金缴纳标准计算，一般每平方米几十元到上百元不等。
- 可能存在的土地出让金（针对国有划拨土地）：如果是国有划拨土地上的拆迁安置房，在办理不动产权证或者后续交易时，可能需要补缴土地出让金。土地出让金的金额根据土地位置、面积等因素确定，计算方式较为复杂，通常需要参照当地土地出让的相关政策。
小产权房相关
1.能否上市交易
小产权房不能上市交易。因为其未经过合法的土地出让和建设审批程序，违反了相关法律法规，不受法律保护，无法办理合法的产权过户手续。
2.登记问题
小产权房不能进行合法的不动产登记。2023年7月，自然资源部明确各地要规范有序推进房地一体宅基地确权登记颁证，对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。
3.面临风险
①合法性缺失
- 小产权房是在集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，没有经过国家相关部门的规划、审批等程序，无法获得国家认可的合法产权证书。其所谓的“产权证明”是由乡（镇）政府或村委会颁发的，不具备真正的法律效力。
②无法正常流转和继承
- 由于没有合法的产权登记，小产权房不能像普通商品房一样在房地产市场上自由交易。在进行二手房买卖、继承等财产转移行为时，无法办理正规的产权过户手续，这会导致房产权益难以得到有效保障。
③ 面临拆除风险
- 小产权房的建设很多时候是不符合土地利用总体规划和城乡建设规划的。如果遇到政府土地整治、城市建设规划调整或者拆迁改造等情况，小产权房很可能会被认定为违法建筑而面临拆除，并且购房者很难获得合理的拆迁补偿。
④政策不确定性
- 政府对于小产权房的政策一直在加强监管和整治。未来政策的走向可能更加不利于小产权房的存在，例如可能会加大对小产权房建设、交易的打击力度，使得小产权房的处境更加艰难。
⑤房屋质量难以保证
- 小产权房的开发建设通常没有经过严格的质量监督程序，建筑单位可能没有相应的资质，施工过程中也可能存在偷工减料等问题。这就导致房屋质量参差不齐，存在安全隐患，如房屋结构不稳、墙体裂缝、防水性能差等问题。
⑥配套设施不完善
- 小产权房小区的基础设施和公共服务设施往往比较简陋。例如，可能没有完善的供水、供电、供气系统，也可能没有配套的物业管理、垃圾处理设施以及教育、医疗等公共服务资源，这会给居住者的日常生活带来诸多不便。
⑦无法抵押融资
- 由于没有合法的产权证书，小产权房不能用于银行抵押贷款。这对于购房者来说，在需要资金周转时，无法通过房产抵押获取贷款，限制了其资金融通的渠道。
